Az önkormányzatoknak ráadásul nincs képzett munkaerejük a feladat elvégzésére. A magyar államigazgatás legutóbb 70 éve tett eredményes kísérletet ingatlanadó bevezetésére.
Az ingatlanok műszaki paramétereinek nyilvántartása súlyosan hiányos. A földhivataloknál a helyrajzi számok alatt például olyan bejegyzések szerepelnek, hogy telek felépítménnyel, de a ház műszaki állapota és kora nem olvasható ki a jelenlegi okiratokból – nyilatkozta Kispál Sándor, a Magyar Ingatlanszövetség főtitkára.
Az önkormányzatoknak ugyanakkor a kiadott építési engedélyek alapján van adatuk az épületek koráról és állagáról is, de például ez a két nyilvántartási rendszer nincs összekötve – sorolta az adó méltányos kivetését akadályozó műszaki problémákat a főtitkár.
Az épületek, lakások árát a műszaki paramétereken túl a piac is meghatározza. A kereslet és a kínálat is állandóan változik, ráadásul az ingatlan értékét a közelében lévő fejlesztések döntően befolyásolják (ha szeméttelepet alakítanak ki a szomszédságban, akkor nyilván lefelé, ha városrehabilitáción esik át a környék, akkor felfelé); a jó ingatlan-nyilvántartásnak ezt is folyamatosan nyomon kell követnie – magyarázza a főtitkár.
Ha az ingatlanok árát a hatóságok már belőtték, akkor is van még feladatuk: ki kell dolgozni az adatbázis karbantartásának módját, az adóbehajtás, az adóellenőrzés és a fellebbezési lehetőségek rendszerét – sorolja a teendőket Kispál Sándor. Mindezekért legalább két év szükséges az adó alapjául szolgáló korrekt ingatlan-nyilvántartási rendszer elkészítéséhez – tette hozzá. A munka ráadásul pénzbe kerül, és a kabinet a hírek szerint nem ad forrást az önkormányzatoknak a feladatok elvégzésére – mutat rá egy újabb nehézségre Kispál Sándor.

Minden lakást meg kéne nézni
Ha az ingatlanadóról szóló törvényt a szakma aggályai ellenére elfogadja az Országgyűlés, a helyhatóságok rendkívül nehéz helyzetbe kerülnek. Egy hátrányos helyzetű régió kistelepülésén például vélhetően nincs ingatlanforgalom (senki nem akar odaköltözni), így a házaknak és lakásoknak nincs piaci áruk, amiből valamiféle nyilvántartási rendszer kiindulhatna.
Budapest belvárosának kerületei is szinte megoldhatatlan feladatot kapnának – hoz még egy példát a szakember -, mert minden egyes ingatlant fel kéne mérni ahhoz, hogy értékét korrekt módon állapítsák meg. Az egy házban lévő lakások ára is nagyon különbözhet: nem mindegy, hogy földszinti és udvari, vagy emeleti és utcai a lakás.
Kispál Sándor szerint a kormány tervének gyenge pontja az is, hogy a tervezet szerint majdnem, hogy több a kivétel az adó hatálya alól, mint az adózó: például az állam egyetlen ingatlana után sem fizetne. A Magyar Ingatlanszövetség szerint pedig csak olyan ingatlanadó lehet igazságos és hatékony, amely nem ismer kivételt.
A szövetség vezetője igen sajnálatosnak nevezte, hogy szakmai segítségnyújtási ajánlatukra a Pénzügyminisztérium két éve sem és most sem válaszolt.

Számított vagy forgalmi érték?
A kabinet most a számított értéken való adóztatás bevezetésére tesz kísérletet. Az önkormányzatoknak e szerint értékövezetekbe kellene sorolniuk a területükön lévő ingatlanokat, majd meg kellene határozniuk az ingatlantípusok kereskedelmi átlagárait. Az így kijövő összeget az ingatlanok egyedi tulajdonságai (fekvés, műszaki állapot, környezet, stb.) egy szorzón keresztül befolyásolnák – vagyis az alapösszeg 0,7-1,3-szorosa lehetne az ingatlan számított értéke – magyarázza az ingatlanadóalap-számítás mostani koncepcióját Szmetana György, a Települési Önkormányzatok Országos Szövetségének (TÖOSZ) helyiadók-szakértője.
Amennyiben a tulajdonosnak nem tetszik az ingatlan így megállapított értéke, úgy áttérhet a forgalmiérték-alapú adózásra. Ilyenkor a kabinet hivatalos listáján szereplő értékbecslők egyike állapítja meg – az adózó pénzéért – az ingatlan árát. Aki ez utóbbi adóalap-megállapítási módszert alkalmazza, az már az adott évben nem visszakozhat, vagyis nem térhet vissza a számítottérték-alapú adózásra – figyelmeztet Szmetana György. Az ingatlanbecslés legalább 40-50 ezer forintba kerül, nagyjából akkora költséget jelent, amennyiért egy bank is felbecsüli az értéket hitelnyújtás előtt.

Most viccadó van
Most az ingatlanok több mint 45 százaléka után fizetnek a tulajdonosok telekadót, építményadót, kommunális adót, vagy üdülőtulajdont terhelő adót – mondta Szmetana György. A 3200 önkormányzat közül 1000 szed adót a területén lévő ingatlanok után, lakásokat mindössze 300 településen (zömében kisvárosokban és nagyközségekben) adóztatnak. Az ezer helyhatóság együtt 60 milliárd forintnyi éves bevételre tesz szert, ennek fele a fővárostól származik.
2000 település kommunális adót szed az ingatlanok tulajdonosaitól, aminek maximális összege 15 ezer forint évente. Ezen önkormányzatok bevétele éves szinten 8 milliárd forint, vagyis egy településre 4 millió forint adóbevétel jut; ez viccadó – ismertette és értékelte az ingatlanadózás mostani rendszerét Szmetana György.

Nem fog menni
Kusza rendszert szül, ha az ingatlantulajdonosok egy része számított, a másik része pedig forgalmi érték alapján adózik – mondta a szakértő, aki szerint még csak nem is ez a koncepció legnagyobb baja. Az értékövezeti besorolás elkészítésére és az átlagárak meghatározására nincs elég kvalifikált szakemberünk; „gimnáziumi érettségivel jogot alkalmazni nem korszerű” – villantotta fel a legfontosabb aggályát az egyébként a ferencvárosi önkormányzat adóirodáját vezető Szmetana. Úgy vélte, ezeket a feladatokat valójában a kerületi, városi főépítészeknek kellene elvégezniük, akiknek viszont nincs erre kapacitásuk.
A kabinet – egyelőre nem ismert – törvényjavaslatának nem jósol nagy jövőt a szakértő: a több mint tíz, Parlamentben ülő TÖOSZ-tag polgármester módosító indítványokkal szétszedi a koncepciót – mondja.

Hetven éve tudták
Hozamértéken kellene adóztatni az ingatlanokat, vagyis az adó alapja az az összeg lehetne, amennyiért a tulajdonos bérbe tudná adni a lakását egy évre – vélte Szmetana György.
A rendszer egyébként az 1930-as évek végén kitűnően működött, Imrédy Béla miniszterelnöksége alatt a Reményi-Schneller Lajos vezette Pénzügyminisztériumban Csikós-Nagy Béla közreműködésével nagyon jó szisztémát dolgoztak ki – adott távlatot és mélységet a témáról folyó vitának Szmetana.

Amíg a jövő évi adótörvények tervezete nem kerül a kormány elé, addig a Pénzügyminisztérium nem közöl részleteket arról, hogy a helyhatóságoknak milyen alapelvek szerint kell meghatározniuk a megadóztatni kívánt ingatlanok árát – közölte lapunkkal a tárca sajtóosztálya. Ezek szerint jövő szerdán ismerhetjük meg a tervezett ingatlanadó részleteit.

Forrás: fn.hu